02.08.2017 14:49
Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

Für welche Maßnahmen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz?

1. Immer wieder werden Beschlüsse von Wohnungseigentümern gefasst, für die überhaupt keine Beschlusskompetenz gegeben ist.

So hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, einen Notar mit dem Entwurf der Änderung einer Teilungserklärung zu beauftragen; die Kosten dafür sollte die Gemeinschaft tragen. Das AG Kassel hat in seinem Urteil vom 9. Juni 2016 (800 C 5349/15) ausgeführt, dass ein solcher Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig sei. Es handelt sich vorliegend eben nicht um eine Verwaltungsmaßnahme, sondern um eine vertragliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, der die Beschlusskompetenz entzogen ist.

 

2. Keine Beschlusskompetenz hat die Wohnungseigentümergemeinschaft auch in folgenden Fällen:

-        Abrechnung

Nach dem Einzelwirtschaftsplan geschuldete Hausgelder können nicht über die Abrechnung neu begründet werden. Insoweit sind sämtliche nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Wohngelder, auch die nicht gezahlten, als erbracht in der Abrechnung aufzunehmen. Anspruchsgrundlage gegenüber dem säumigen Eigentümer auf Zahlung der monatlichen Wohngelder ist insoweit nicht die Jahresabrechnung sondern der Wirtschaftsplan. Durch die Abrechnung wird lediglich die sogen. „Abrechnungsspitze“ festgestellt.

-        Anspruchsbegründung

Durch Beschluss können keine persönlichen Leistungs- bzw. Unterlassungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers statuiert werden (z. B. Pflicht zur Treppenhausreinigung, zu Gartenarbeiten u.ä.). Ebenso kann auch durch Beschluss keinem Wohnungseigentümer eine Erhaltungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum übertragen werden.

-        Auslegung

Durch Beschluss kann eine strittige Teilungserklärung nicht verbindlich neu ausgelegt werden. So kann durch Beschluss nicht ein nach Gesetz oder Vereinbarung zulässiger Gebrauch eingehängt oder entzogen werden.

-        Rechtseinräumung

Nicht vorgesehene Rechte kann die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss nicht konstatieren. Ist insofern in der Gemeinschaftsordnung nicht das Recht statuiert, eine Eventualversammlung einzuberufen, so kann dieses Recht nicht durch Beschluss begründet werden.

-        Sondernutzungsrecht

            Durch Beschluss kann kein Sondernutzungsrecht begründet werden.

 

3. Bevor also überhaupt ein Beschluss gefasst wird, sollte überprüft werden, ob dazu überhaupt eine Beschlusskompetenz gegeben ist.

 
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