FAQ zum Bauvertrag

Häufig gestellte Fragen von Bauherren zum Bauvertrag

 

Matthias Janitz ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Hier beantwortet Rechtsanwalt Janitz die wichtigsten Fragen von Bauherren zum Bauvertrag:

 

1. Darf der Bauunternehmer seine Schlussrechnung stellen, obwohl ich beim Abnahmetermin erhebliche Mängel gerügt habe?

Die Vergütung des Auftragnehmers wird mit der Abnahme fällig. Entscheidend ist daher, ob eine Abnahme im Rechtssinne stattgefunden hat. Werden im Abnahmetermin Mängel protokolliert, bedeutet dies noch keine Verweigerung der Abnahme. Der Auftraggeber ist auch zur Abnahme trotz vorhandener Mängel verpflichtet, sofern die Mängel nicht so wesentlich sind, dass sie die Benutzbarkeit des Objektes erheblich beeinträchtigen oder unzumutbar machen. Der Auftraggeber kann aber wegen der noch zu beseitigenden Mängel einen Teil des Werklohnes zurückbehalten (in der Regel den doppelten Betrag der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten).

 

2. Kann der Bauunternehmer eine höhere Gesamtvergütung abrechnen als vereinbart, obwohl im Bauvertrag ausdrücklich Festpreise genannt sind?

Sind im Bauvertrag Einzelpositionen mit „Festpreisen“ versehen, so bedeutet dies nur, dass die Preise pro Mengeneinheit „fest“ sind, die tatsächlichen Mengen aber noch nicht feststehen. Dann hat auch die im Vertrag genannte Auftragssumme nur vorläufigen Charakter. Der Endpreis richtet sich nach den tatsächlichen Mengen, die höher sein können als im Vertrag angenommen. Nur wenn ausdrücklich ein Pauschalpreis vereinbart ist, bleibt dieser von den tatsächlichen Mengen unberührt.

 

3. Ich streite mich mit dem Bauunternehmer über seine Restvergütung. Jetzt wurde aus heiterem Himmel mein Grundstück mit einer Vormerkung auf Eintragung einer Sicherungshypothek belastet. Darf er das?

Der Auftragnehmer kann wegen der ihm zustehenden Vergütung die Eintragung einer Bauhandwerker-Sicherungshypothek verlangen, sofern der Auftraggeber Eigentümer des Baugrundstücks ist. Im Streitfall kann es geschehen, dass der Auftragnehmer die Eintragung einer entsprechenden Vormerkung im Grundbuch betreibt, und zwar im Wege einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung. Häufig erfährt der Auftraggeber davon erst, wenn die Vormerkung eingetragen ist, da die Gerichte solche einstweiligen Verfügungen unter Umständen sofort und ohne Anhörung des Auftraggebers erlassen. Dann muss im anschließenden Rechtsbehelfsverfahren geklärt werden, ob der Auftragnehmer zu dieser Vorgehensweise berechtigt war.

 

4. Darf der Bauunternehmer die Mängelbeseitigung verweigern, obwohl ich die Mängel noch rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist gerügt habe?

Ist die Gewährleistungsfrist abgelaufen, kann der Auftragnehmer die Verjährung der Mängelansprüche geltend machen, es sein denn, der Auftraggeber hat vor Ablauf der Frist Maßnahmen zur Hemmung oder Unterbrechung der Verjährung getroffen. Hierzu sind in der Regel gerichtliche Maßnahmen erforderlich, insbesondere wenn der Auftragnehmer auf die Mängelrügen einfach schweigt. Denn die Aufforderung zur Mängelbeseitigung bewirkt für sich allein noch keine Verjährungshemmung. Anders ist dies nur, wenn die VOB/B in den Vertrag einbezogen wurde.

 

5. Ich habe ein Einfamilienhaus mit ausgebautem Keller vom Bauträger erworben, der Schallschutz im Keller lässt zu wünschen übrig. Der Bauträger meint, es sei nur der Mindestschallschutz nach DIN geschuldet. Zu Recht?

In Wohnräumen ist der Mindestschallschutz nach DIN 4109 nicht mehr zeitgemäß. Grundsätzlich ist ein erhöhter Schallschutz gefordert. Dies gilt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung auch dann, wenn die Schallschutzqualität im Vertrag nicht ausdrücklich geregelt ist oder wenn z. B. nur auf die DIN 4109 verwiesen wird.

 

6. Das beauftragte Bauunternehmen hat den vereinbarten Fertigstellungstermin deutlich überschritten. Kann ich eine Vertragsstrafe geltend machen?

Eine Vertragsstrafe kann nur beansprucht werden, wenn diese wirksam im Vertrag vereinbart ist. Wichtig ist auch, dass der Fertigstellungstermin eindeutig im Vertrag bestimmt ist. Entscheidend ist allerdings, dass der Auftragnehmer sich seinen Anspruch auf die Vertragsstrafe bei der Abnahme ausdrücklich vorbehält, andernfalls verfällt der Anspruch.

 

7. Ich habe für Umbau- und Ausbaumaßnahmen einen Architekten beauftragt. Kann der Architekt sein Honorar mit einem „Umbauzuschlag“ von sage und schreibe 80% berechnen?

Die Architektenleistungen beim „Bauen im Bestand“ werden in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) seit der Novelle von 2009 deutlich höher bewertet. Umbauzuschläge sind jetzt bis zu 80% zulässig, und zwar bezogen auf das Grundhonorar, welches sich vor allem nach den Herstellungskosten richtet. Dahinter steht der Gedanke, dass die Herstellungskosten wegen der vorhandenen Bausubstanz relativ niedrig, der Aufwand des Architekten aber ungleich höher sein kann. Die Höhe des Umbauzuschlages muss freilich im Vertrag festgelegt sein. Ohne konkrete Vereinbarung kann der Architekt nur den Mindestzuschlag von 20% fordern.

 

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