FAQ zum Mietrecht

Häufig gestellte Fragen zum Mietrecht

 

Rechtsanwalt Denda ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Hier beantwortet Herr Denda die wichtigsten Fragen zum Mietrecht:

 

1. Muss ein Mietvertrag schriftlich geschlossen werden?

Grundsätzlich muss ein Mietvertrag nicht schriftlich geschlossen werden.

Soll der Mietvertrag aber eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr haben, so ist die Schriftform erforderlich.

 

2. Muss ich als Vermieter den Einzug eines Lebensgefährten vom bisherigen Mieter akzeptieren?

Ein Mieter  hat grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass der Lebensgefährte mit in die Wohnung einziehen darf. Der Mieter muss Sie als Vermieter aber nicht nur darüber informieren, sondern auch um Ihre Zustimmung bitten.

 

3. Kann ich als Vermieter die volle Mietkaution zur Schlüsselübergabe verlangen?

Das kommt darauf an, ob Sie Wohnraum oder eine andere Immobilienart vermieten.

Als Vermieter für Wohnraum können Sie nicht die volle Mietkaution verlangen. Der Mieter darf die Kaution in drei Raten zahlen. Als Vermieter anderer Immobilien als Wohnraum sind Sie in der Vereinbarung frei und könnten die volle Mietkaution zur Schlüsselübergabe verlangen.

 

4. Wenn ich die Einbauküche mit vermietet habe  und der Ofen/Kühlschrank defekt ist, bin ich dann zur Reparatur verpflichtet und kann ich das ausschließen?

Das kommt darauf an, ob Sie für die Einbauküche auch Miete vereinbart haben. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie die Mietsache auch unterhalten. Wenn Sie diese Verpflichtung ausschließen wollen, können Sie die Einbauküche unentgeltlich oder „zur freien Nutzung“ zur  Verfügung stellen.

 

5. Bis wann muss ich spätestens die Nebenkostenabrechnung machen?

Die Nebenkostenabrechnung muss bis zum Ende des zwölften Monats nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht nur erstellt, sondern dem Mieter auch zugegangen sein.

Ist der Zugang erst später erfolgt und Sie verlangen eine Nachzahlung, kann der Mieter die Ausschlussfrist geltend machen.

 

6. Was zählt alles zu Schönheitsreparaturen?

Zu den Schönheitsreparaturen zählt der Anstrich von Wänden, Decken, Holzteilen mit den Heizrohren sowie das Tapezieren in den Mieträumen. Wichtig ist die Begrenzung auf die Mieträume, d.h. es ist kein Anstrich der Fenster von außen oder der Anstrich der Wohnungstür von außen vom Mieter zu leisten. Die jahrzehntelang in Mietverträgen benutzte Klausel, wonach Mieträume je nach Nutzung nach drei, fünf oder sieben Jahren zu renovieren waren, ist seit einigen Jahren nach der herrschenden Rechtsprechung unwirksam, wenn sie starr formuliert ist und keine Anpassung auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache zulässt.

Da Schönheitsreparaturen grundsätzlich dem Vermieter obliegen und lediglich per Vereinbarung im Mietvertrag dem Mieter aufgelegt werden können, ist bei Rechtswidrigkeit der Klausel der Mieter zu gar keinen Schönheitsreparaturen verpflichtet.

 

7. Darf der Mieter selber streichen oder kann ich als Vermieter auf einen Maler bestehen?

Der Mieter darf selber streichen. Von Interesse ist zudem aber auch, ob der Mieter laut Mietvertrag in verkehrsüblicher oder fachmännischer Weise anstreichen muss.

 

8. Muss ich als Vermieter die vom Mieter vorgestellten Nachmieter akzeptieren?

Sie müssen keinen vom Mieter benannten Nachmieterinteressenten akzeptieren. Auch im Mietrecht gilt die sogenannte Privatautonomie, d.h. Sie dürfen sich Ihren Vertragspartner selbst aussuchen. Die weitverbreitete Meinung, dass ein Mieter drei Nachmieterinteressenten benennt, von denen der Vermieter einen akzeptieren muss und der Mieter sich so seinen Mieterpflichten schneller entledigen kann, ist falsch.

 

9. Darf ich die komplette Tierhaltung bei der Vermietung ausschließen?

Sie dürfen die Haltung von nicht störenden Kleintieren wie Zierfische, kleine Vögel, Hamster nicht ausschließen.  Schon die Haltung einer Katze kann aber verboten sein.

 

10. Darf der gewerbliche Mieter sein Gewerbe einfach ändern?

Wenn Sie im Mietvertrag die Immobilie zu einem bestimmten Zweck vermietet haben, dann darf der Mieter diesen nicht eigenmächtig ändern. Der Mieter eines Gewerberaumes zum Zwecke der Betreibung einer Buchhandlung kann sein Gewerbe nicht z.B. dahingehend ändern, dass er eine Fleischerei oder eine Gaststätte in den Räumen betreibt.

 

11. Was muss ich bei der Kündigung beachten?

Grundsätzlich sind die Form, die Frist und der Adressat zu beachten.

Es kommt zudem darauf an, ob Sie als Mieter oder als Vermieter kündigen.

Wenn Sie als Mieter einer Wohnimmobilie kündigen wollen, sollten Sie die Kündigung dem Vermieter schriftlich mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende zugehen lassen.

Wenn Sie als Vermieter von Wohnraum kündigen, sollten Sie die schriftliche Kündigung bei Vermietung an ein Ehepaar auch an beide Eheleute richten, auch wenn Sie zuvor immer nur mit einem Ehepartner korrespondierten. Hat das Mietverhältnis länger als fünf oder acht Jahre bestanden, so verlängert sich die Frist jeweils um drei Monate für Sie als Vermieter (§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB).

Gewerbliche Mieteinheiten sind immer schriftlich bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals kündbar (§ 580a Absatz 2 BGB).

 

Haben Sie Fragen zum Mietrecht? Dann können Sie sich jederzeit an Herrn Denda wenden.