Zwangsversteigerungsrecht

Die Zwangsversteigerung ist neben der Zwangsverwaltung und der Eintragung einer Sicherungshypothek eine Form der Zwangsvollstreckung eines Gläubigers aufgrund eines titulierten Anspruches in das unbewegliche Vermögen des Schuldners. Als Vollstreckungsverfahren unterliegt es den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) und ist hinsichtlich der konkreten Verfahrensausgestaltung im Gesetzt über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt.

Unter unbewegliches Vermögen als Gegenstand eines Zwangsversteigerungsverfahrens sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum sowie grundstücksgleiche Rechte (z. B. Gebäudeeigentum und Erbbaurecht) zu sehen.

Im Gegensatz zur Zwangsverwaltung dient die Zwangsversteigerung dazu, den Anspruch eines Gläubigers wegen einer Geldforderung durch Verwertung des Grundstücks und nicht aus dessen Nutzungen zu befriedigen. Die Erfolgsaussichten einer Befriedigungsmöglichkeit des Gläubigers hängen im wesentlichen von der Art seines Anspruches ab. So kann die Anordnung der Zwangsversteigerung sowohl wegen eines dinglichen Anspruchs, beispielsweise einer im Grundbuch des zu versteigernden Grundstückes eingetragenen Grundschuld oder Hypothek, als auch wegen eines persönlichen Zahlungsanspruchs gegen den Eigentümer des zwangszuversteigernden Grundstückes erfolgen. Wirtschaftlich sinnvoll ist bei i. d. R. vorhandenen Grundbuchbelastungen im Normfall nur die Beantragung der Versteigerung aus einer Grundschuld oder Hypothek.

Nach Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens durch das zuständige Amtsgericht als Vollstreckungsgericht wird der Verkehrswert der Immobilie durch das Gericht mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens festgestellt. Nach erfolgter Verkehrswertfestsetzung wird vom Gericht ein Versteigerungstermin bestimmt, wobei in der Regel zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung und Durchführung eines ersten Versteigerungstermins 9 bis 12 Monate, je nach regionaler Besonderheit auch bis 24 Monate vergehen können. Der Termin für die Zwangsversteigerung wird vom Gericht öffentlich bekannt gemacht. In dem Versteigerungstermin selber gelten dann besonders zu beachtende Wertgrenzen. Der Zuschlag auf das Gebot eines Bieters im ersten Versteigerungstermin ist von Amtswegen zu versagen, wenn das Meistgebot unter 5/10 des Verkehrswertes liegt. Liegt das Meistgebot über 5/10, jedoch unter 7/10 des Verkehrswertes, so ist auf Antrag eines dazu Berechtigten (i. d. R. des Gläubigers, der bei 5/10 des Wertes noch nicht vollständig befriedigt wäre) der Zuschlag auch dann zu versagen, wenn nicht mindestens 7/10 geboten wurden.

Wurde bereits einmal der Zuschlag in einem Versteigerungstermin versagt, weil die 5/10- oder die 7/10-Grenze nicht erreicht wurde, kann in einem weiteren Versteigerungstermin der Zuschlag auch für weniger als 5/10 des Verkehrswertes erteilt werden.

Erfolgt letztlich in einem ersten oder weiteren Versteigerungstermin aufgrund eines Gebotes der Zuschlag an den Meistbietenden, wird dieser Meistbietende durch den Zuschlag neuer Grundstückseigentümer. Dabei ist zu beachten, dass das Grundstück versteigert wird, wie es liegt und steht. Insofern besteht - anders als bei einem notariellen Grundstückskaufvertrag - keinerlei Mängelhaftung. Wegen der dem Zwangsversteigerungsrecht innewohnenden weitreichenden wirtschaftlichen Auswirkungen und seinen den Beteiligten zumeist nicht leicht zugänglichen rechtlichen Schwierigkeiten, aber auch mit seinem teilweise technischen Charakter und den strengen Formerfordernissen, empfiehlt sich eine rechtzeitige Einholung entsprechenden Rechtsrates