Häufig gestellte Fragen zum Wohnungseigentumsrecht

Unsere Anwälte für Wohnungseigentumsrecht stehen Ihnen gerne für Ihre Fragen zur Verfügung. Hier beantwortet Dr. Brandau die wichtigsten Fragen zum Wohnungseigentumsrecht:

1. Kann ein Wohnungseigentümer zu Räum- und Streupflichten herangezogen werden?

Ein Beschluss, dass Räum- und Streupflichten den einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden, ist nicht nur anfechtbar sondern sogar nichtig. Eine solche Verpflichtung kann nur durch eine Vereinbarung herbeigeführt werden, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9. März 2012 (V ZR 161/11, Entscheidungsdatenbank) noch einmal bestätigt.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs wird eine tätige Mithilfe in keinem Bereich beschlossen werden können. Falls insoweit nicht eine Einigung zwischen allen Wohnungseigentümern zustande kommt, müssen Unternehmen beschäftigt werden.

2. Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel der Gemeinschaft gegenüber für Wohngelder und Abrechnungsspitzen -alter Eigentümer oder neuer Eigentümer-?

Grundsätzlich ist der zahlungspflichtig, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Solange der alte Eigentümer also noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, schuldet er das laufende Wohngeld; ab Eigentumsumschreibung der neue Eigentümer.

Wird die Abrechnungsspitze beschlossen, wenn der neue Eigentümer bereits im Grundbuch eingetragen ist, so haftet er auch für die Abrechnungsspitze. Der neue Eigentümer muss indes bei Ermittlung der Abrechnungsspitze so gestellt zu werden, als wären vom Voreigentümer alle Wohngelder gezahlt worden. Für die laufenden Zahlungen (Vorschüsse) ist nämlich allein der beschlossene Wirtschaftsplan Anspruchsgrundlage. Wurden Vorschüsse vom Alteigentümer nicht gezahlt, so haftet er darauf weiter. Mit der Beschlussfassung bezüglich der Jahresabrechnung wird lediglich die Abrechnungsspitze festgelegt.

Auch die Abrechnungsergebnisse aus den Vorjahren, die vom Alteigentümer nicht bezahlt wurden, können nicht in die Abrechnung des nächsten Jahres eingestellt werden und dadurch dem Neueigentümer gegenüber neu begründet werden.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 9. März 2012 (V ZR 147/11, Entscheidungsdatenbank) ausdrücklich beschlossen, dass die Wohnungseigentümer nicht berechtigt sind, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers erneut zu beschließen und so erneut zu begründen.

3. Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen?

Nach der Entscheidung des Landgerichts Hamburg im Urteil vom 5. Oktober 2011, Aktenzeichen 318 S 245/10, handelt es sich bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern um eine sonstige Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, die gemeinschaftlich erfüllt werden kann. Den Wohnungseigentümern ist ein Entscheidungsspielraum eingeräumt, ob die Gemeinschaft öffentlich-rechtliche Pflichten aller Wohnungseigentümer übernimmt. Diese Auffassung ist nicht unstreitig; eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus.

4. Wer kann einen Anspruch gegen einen Wohnungseigentümer wegen dessen nicht rechtmäßiger Nutzung (Unterlassungsanspruch) geltend machen?

Nutzt ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum in nicht rechtmäßiger Weise, so hat sowohl ein sich gestört fühlender anderer Wohnungseigentümer als auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch. Der sich gestört fühlende Eigentümer hat indes keinen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Anspruch gegen den störenden Eigentümer klageweise durchsetzt. Vielmehr kann die Gemeinschaft den einzelnen Eigentümer darauf verweisen, seinen Anspruch individuell durchzusetzen (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 24. Januar 2012, Aktenzeichen 11 S 16/11).

5. Welche Bedeutung haben Gebrauchsbeschreibungen im Aufteilungsplan wie „Laden“ oder „Gaststätte“?

Ist lediglich im Aufteilungsplan eine bestimmte Nutzung wie „Laden“ oder „Gaststätte“ eingetragen, so handelt es sich diesbezüglich um reine Nutzungsvorschläge. Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise die Nutzung verbindlich regeln, so muss dieses eindeutig aus der Bezugnahme in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen. Die alleinige Bezeichnung im Aufteilungsplan ist nicht ausreichend (BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 246/11, Entscheidungsdatenbank).

6. Auf welchen Trittschallschutz haben Wohnungseigentümer Anspruch?

Wird von einem Wohnungseigentümer ein anderer Bodenbelag in seiner Wohnung eingebaut, so kommt es oft zu höheren Schallbelästigungen für einen anderen Wohnungseigentümer. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 1. Juni 2012 (V ZR 195/11, Entscheidungsdatenbank) gilt Folgendes:

Grundsätzlich gilt für das Trittschallmaß die Regelung nach der DIN 4109, welche im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes Gültigkeit hatte. Es gelten dabei die schallschutztechnischen Mindestanforderungen. Nur im Einzelfall kann sich ein höheres Schutzniveau ergeben. Voraussetzung hierfür ist aber, dass aus der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge bezüglich des Schallschutzes erhalten hat.

7. Wer ist Schuldner des Hausgeldes bei einer Bauträgermaßnahme?

Der Bauträger errichtet ein Gebäude. Der Erwerber ist im Grundbuch mit einer Vormerkung eingetragen und hat das Objekt bezogen; er ist indes noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

In dieser Situation schuldet der Käufer als „werdender Eigentümer“ Wohngeld. Bisher war streitig, ob neben dem Erwerber auch der Bauträger das Wohngeld schuldet. Dieses hat der Bundesgerichtshof nunmehr in seinem Urteil vom 11. Mai 2012 (V ZR 196/11, Entscheidungsdatenbank) entschieden; alleiniger Wohngeldschuldner ist der werdende Eigentümer (Erwerber).

8. Wann verjährt Hausgeld?

Ansprüche auf Hausgeld verjähren grundsätzlich in drei Jahren. Die dreijährige Frist beginnt für Ansprüche auf Zahlung von Hausgeldvorschüssen nach dem Wirtschaftsplan mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig werden. Bei dem Anspruch aus der Jahresabrechnung beginnt die Verjährung mit dem Ende des Jahres, in welchem der Beschluss über die Jahresabrechnung gefasst wird. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht dazu, dass der Ablauf der Verjährung für das nach einem Wirtschaftsplan geschuldete Hausgeld neu beginnt.

vgl.: Urteil des BGH vom 1. Juni 2012 (V ZR 171/11, Entscheidungsdatenbank)

9. Ist die Heizkostenverordnung auch anwendbar, wenn die Teilungserklärung andere Regelungen bezüglich der Verteilung vorsieht?

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Februar 2012 (V ZR 251/00, Entscheidungsdatenbank) gilt die Heizkostenverordnung unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Die Verpflichtung, die Heizkostenverordnung anzuwenden, ergibt sich unmittelbar aus § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung.

10. Müssen Vergleichsangebote bei Reparaturmaßnahmen eingeholt werden?

Die Vergabe eines Auftrages ebenfalls zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 18. Januar 2012, Aktenzeichen 318 S 164/11).

11. Welche Folgen hat die Nichteinladung eines Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümerversammlung?

Beschlüsse, die in einer Eigentümerversammlung getroffen werden, zu der ein Eigentümer nicht eingeladen worden ist, sind nicht nichtig sondern nur anfechtbar. Eine Nichtigkeit ist nur dann anzunehmen, wenn ein besonders schwerwiegender Ausnahmefall vorliegt, etwa wenn der Wohnungseigentümer durch die Nichteinladung in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll (BGH, Urteil vom 20. Juli 2012, V ZR 235/11, Entscheidungsdatenbank).

12. Welche Details muss der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters enthalten?

Allein ein Beschluss, einen Verwalter ab einem bestimmten Zeitpunkt zu bestellen, ist nicht genügend. Vielmehr muss von der Beschlussfassung zumindest auch erfasst sein die Dauer der Bestellung und die Höhe der Verwaltervergütung (LG Düsseldorf, Beschluss vom 30. Dezember 2011, Aktenzeichen 16 RS 30/10; vgl. auch BGH-Urteil vom 22. Juni 2012, V ZR 190/1, Entscheidungsdatenbank).

13. Können in einem Klageverfahren auf Anfechtung eines Beschlusses die beklagten Wohnungseigentümer dem Rechtsstreit auch auf Seiten des Klägers (Anfechtenden) beitreten?

Auch wenn ein Wohnungseigentümer meint, dass die Anfechtung eines Beschlusses zu Recht erfolgt, kann er in einem Klageverfahren vor dem zuständigen WEG-Gericht nicht auf Seiten des Anfechtenden beitreten. Er ist vielmehr Beklagter, da in einem Anfechtungsverfahren die Klage gegen alle Wohnungseigentümer zu richten ist. Will ein Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss vorgehen, so muss er selbst Klage erheben (vgl. BGH-Urteil vom 26. Oktober 2012, V ZR 7/12, Rn. 10, Entscheidungsdatenbank; AG Charlottenburg, Urteil vom 11. Juli 2012, Aktenzeichen 72 C 42/12).