Die Klage einer Frau aus Düsseldorf schaffte es bis zum Bundesgerichtshof. Das Haus, in dem sie Mieterin ist, wurde umfangreich saniert. Der Eigentümer ließ neben der Umstellung der Heizungsanlage auch die 60 Jahre alte Wohnungstür der Frau sowie mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen.
Danach erhielt die Frau binnen eines Jahres gleich zwei Mieterhöhungen: einmal um rund 190 Euro, einmal um gut 240 Euro. Dagegen setzte sie sich zur Wehr. Einen Teil der Erhöhungen kippte bereits das Landgericht Düsseldorf. Den Austausch der alten Fenster, Türen und Briefkästen verbuchten die Richter allerdings als Modernisierung. Die Mieterin habe nicht dargelegt, dass es Mängel gab, die eine Instandsetzung erfordert hätten.
Nun verhinderte der BGH mit seinem Urteil die ungekürzte Umlage der Kosten. Denn nach 60 Jahren sei die Lebensdauer der erneuerten Bauteile zu einem sehr großen Teil abgelaufen. Das müsse berücksichtigt werden.
Zur Instandhaltung zählen alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in einem ordentlichen und bewohnbaren Zustand bleibt. Vermieter sind dazu verpflichtet und müssen die Kosten selbst tragen. Anders verhält es sich bei der Modernisierung.
Erneuern Vermieter noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen dürfen sie auf die Mieter nicht die vollen Kosten umlegen. Vielmehr müssen sie vor Erhöhung der Miete den Anteil herausrechnen, der zur Instandhaltung dient. Anderenfalls, so die Richter des Bundesgerichtshofs, würde Vermietern die Möglichkeit eröffnet, Kosten, die ohnehin in naher Zukunft auf sie zukämen, auf die Mieter abzuwälzen.
BGH, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, BGH-Entscheidungsdatenbank
