Ein Mieter lebte seit März 2012 in einer Wohnung. Er zahlte monatlich 1.000 Euro Miete plus Betriebskosten in Höhe von 303,75 Euro. Auf eine Abrechnung der Betriebskosten wartete der Mieter vergeblich, obwohl er Monat für Monat bis Juli 2016 Miete plus Betriebskosten an den Vermieter zahlte. Im August 2016 überwies er nur noch die Betriebskosten und ab September 2016 stellte er komplett alle Zahlungen ein. Ende 2016 forderte der Mieter erstmals seinen Vermieter auf, die Betriebskosten abzurechnen. Auch das vergeblich.
Im November 2016 schließlich kündigte der Mieter das Mietverhältnis zum 30. April 2017. Der Vermieter forderte die Zahlung der Miete einschließlich Betriebskosten für September 2016 bis April 2017 vor Gericht ein. Darauf wollte sich der Mieter nicht einlassen, vielmehr war er der Ansicht, er könne die in den Jahren 2014 bis 2016 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern, da der Vermieter pflichtwidrig keine Betriebskostenabrechnung vorgelegt habe.
Der Bundesgerichtshof als abschließende Instanz klärte nun, dass der Mieter nur die im Jahr 2016 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern könne; keinesfalls aber die Zahlungen aus den Jahren 2014 und 2015. Der BGH wies in den Entscheidungsgründen auf Folgendes hin:
Rechnen Vermieter nicht oder nicht fristgerecht über Betriebskostenvorauszahlungen ab, können Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen zurückverlangen, ohne dass sie zuvor auf Erteilung der Abrechnung klagen müssen. Damit soll verhindert werden, dass Vermieter die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs hinauszögern können und die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe. Allerdings besteht das Rückforderungsrecht nur begrenzt; und zwar bei Betriebskostenvorauszahlungen nur für Abrechnungsperioden, deren Abrechnungsfrist bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen war.
Für davorliegende Abrechnungsperioden hätten Mieter die Möglichkeit gehabt, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf ihren Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. Der BGH sieht Mieter durch das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt, sollten Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnen.
Im konkreten Fall kann der Mieter keine Vorauszahlungen für die Jahre 2014 und 2015 zurückfordern. Hier endeten die Abrechnungsfristen noch während des Mietverhältnisses mit Ablauf der Jahre 2015 bzw. 2016. Er kann nur die 2016 geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen, weil die bis Ende 2017 laufende Abrechnungsfrist bei Ende des Mietverhältnisses im April 2017 noch nicht abgelaufen war.
BGH, Urteil vom 7.7.2021 – VIII ZR 52/20, BGH-Entscheidungsdatenbank
