Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil aufgezeigt, welchen Unterschied eine Barkaution zu einer Bankbürgschaft ausmacht, wenn der Mietvertrag fristlos gekündigt werden soll. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Ein Vermieter hatte im Januar 2020 eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.950,00 Euro zuzüglich einer Betriebskostenpauschale von monatlich 250,00 Euro vermietet. Der Mietvertrag verpflichtete den Mieter weiterhin, eine Mietsicherheit in Höhe von 4.400,00 Euro zu leisten. Die Sicherheitsleistung sollte zur Übergabe der Wohnung als unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft vorliegen.
Daran hielt sich der Mieter jedoch nicht. Der Vermieter übergab zwar dem Mieter die Wohnungsschlüssel, doch der hatte die Bürgschaft zu dem Zeitpunkt nicht erbracht und nur angekündigt, das noch zu tun. Nach vergeblichen Aufforderungen des Vermieters an den Mieter, die vereinbarte Bankbürgschaft als Kautionsleistung zu erbringen, kündigte der Vermieter nach vier Monaten dem Mieter fristlos, hilfsweise ordentlich wegen der nicht erbrachten Mietsicherheit. Es folgte eine Räumungsklage. Sowohl vor dem zuständigen Amtsgericht als auch in der Berufungsinstanz vor dem örtlichen Landgericht hatte die Klage Erfolg.
Dies sah der Bundesgerichtshof (BGH) in der Revisionsinstanz jedoch anders. Der BGH verwies auf den exakten Wortlaut des Gesetzestextes und gab den Fall an die Vorinstanz zurück. Im Gesetz steht, dass ein wichtiger Grund, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, vorliegt, „wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.“
Gemeint ist hierbei eine Sicherheitsleistung, die in Form eines teilbaren Geldbetrages erbracht wird, genau wie es auf eine Barkaution zutrifft. Im vorliegenden Fall war aber eine Sicherheitsleistung in Form einer Bürgschaft vereinbart worden und beim Stellen einer Bürgschaft fließt noch kein Geld. Der Bürge muss erst zahlen, wenn der Vermieter auf die Sicherheitsleistung zugreifen muss.
Der BGH folgerte aus dieser Tatsache, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen nicht gestellter Mietsicherheit (nach § 569 BGB) nicht auf Bürgschaften anwendbar ist. Nach dem Gesetz sind Vermieter vor einem vertragsuntreuen Verhalten der Mieter durch ihr Zurückbehaltungsrecht hinreichend geschützt. Schließlich muss die Wohnung erst dem Mieter überlassen werden, wenn die Bürgschaft (in voller Höhe) gestellt wurde.
Wenn allerdings – wie im vorliegenden Fall – zu früh vertraut wurde und der Mieter die vereinbarte Bankbürgschaft nicht stellt, steht dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht (nach § 543 Abs. 1 BGB) zu. Damit nach dieser Vorschrift fristlos gekündigt werden darf, müssen allerdings verschiedene Voraussetzungen gegeben sein und die Gerichte haben die genauen Umstände des Einzelfalls zu prüfen.
In jedem Fall bietet nach diesem Urteil für Vermieter die Barkaution – typischerweise per Kautionskonto angelegt – ein höheres Maß an Sicherheit.