Mit verkündetem Urteil vom 15. September 2021 hat der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 76/20, BGH-Entscheidungsdatenbank) festgestellt, dass der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach Durchführung des Zwangsversteigerungsverfahrens nach § 57a ZVG ein zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbarter Kündigungsausschluss wegen Eigenbedarf, nicht entgegensteht.
Der Ersteher tritt zwar nach den Maßgaben der § 57 ZVG, § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein, was jedoch nach Maßgabe des § 57a ZVG eingeschränkt wird. Der Ersteher ist hiernach berechtigt, das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Diese Norm bezieht sich laut BGH nicht nur auf die Kündigungsfrist, sondern führt auch dazu, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden ist.
Aus der Bestimmung des § 573d Abs. 1 BGB, der für diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB für entsprechend anwendbar erklärt, ergebe sich lediglich, dass der Mieter bei Ausübung des Sonderkündigungsrechtes nach § 57a ZVG den gesetzlichen, nicht jedoch den überschießenden vertraglichen Mieterschutz für sich in Anspruch nehmen kann.
Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigung nach § 57a Abs. 2 ZVG ausgeschlossen ist, wenn sie dem Mieter nicht zum erstmöglichen Termin erklärt wird.
