Wenn die Mieter die Schlüssel zur Mietsache zurückgegeben haben, beginnt die Verjährung der Schadensersatzansprüche des Vermieters. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist und der Vermieter sich gegen die Rückgabe ausgesprochen hat.
Der Mieter von Gewerberäumen in Nordrhein-Westfalen hatte seinen Mietvertrag im März 2020 gekündigt. Allerdings versäumte er die vereinbarte Kündigungsfrist und so lief das Mietverhältnis bis 1. Juni 2021 weiter. Ende 2020 zog der Mieter dennoch aus den Räumen aus und warf die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. Das gefiel dem Vermieter nicht und so erklärte er Anfang Januar 2021 schriftlich, dass die Rückgabe der Schlüssel ausdrücklich gegen seinen Willen erfolge und er nicht empfangsbereit sei.
Im Juni 2021 verlangte der Vermieter von dem bereits ausgezogenen Mieter, die Schäden an den Räumen zu beseitigen, die er näher bezeichnete. Dieser Aufforderung blieb erfolglos. Ende August 2021 beantragte er schließlich über seine Schadensersatzforderungen von mehr als 30.000 Euro einen Mahnbescheid. Der Mieter legte gegen den Mahnbescheid Widerspruch ein. In dem dann weiter geführten Klageverfahren wandte der Mieter ein, dass etwaige Schadensersatzansprüche bereits verjährt seien. Damit war er auf der sicheren Seite. Denn in der Tat hatte die Verjährungsfrist spätestens am 8.1.2021 begonnen, nämlich genau zu dem Zeitpunkt, als der Vermieter Kenntnis vom Schlüsseleinwurf nahm. In diesem Moment hatte er die Mietsache im Sinne des Gesetzes zurückerhalten.
Für den Mieter waren die Gewerberäume nach dem Schlüsseleinwurf nicht mehr zugänglich. Er hatte den Besitz vollständig und unzweideutig aufgeben. Dem Vermieter hingegen war es ungestört möglich, den Zustand der Räume zu begutachten. Das Gericht räumte ein, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die Mietsache jederzeit „auf Zuruf“ zurückzunehmen. Wurde sie ihm aber tatsächlich zurückgegeben – zum Beispiel durch Einwurf des Schlüssels – startet die Verjährung unabhängig davon, ob er zur vorzeitigen Rücknahme verpflichtet war.
Bei genauer Betrachtung entstehen dem Vermieter auch durch den vorzeitigen Rückerhalt der Mietsache keine Nachteile. Weder hat er Einbußen bei der Mietzahlung noch entfallen Ansprüche bei Pflichtwidrigkeiten der Mieters vor Ende der Mietzeit. Vermieter müssen einzig und allein beizeiten aktiv werden, um eine Verjährung ihrer Ansprüche zu verhindern.
